Når har kjøper rett til prisavslag eller erstatning ved feil og mangler på boligen
Tvister mellom kjøper og selger etter boligkjøp har blitt en gjenganger i domstolene. Kjøp av hus og leiligheter reguleres av avhendingsloven. Men dersom selger er profesjonell og avtalen gjelder bolig under oppføring er det bustadoppføringslova som gjelder. Det er mange forhold som kan utgjøre en mangel ved hus og leiligheter, alt fra dårlig drenering, konstruksjonsfeil, lekkasjer, fukt- og råteskader, skadedyr, høyere fellesgjeld enn oppgitt eller at hybelleiligheten likevel ikke kan leies ut. Av og til oppdager kjøper manglene kort tid etter overtakelse, men det er ikke uvanlig at feil og mangler først kommer til syne etter lengre tid.
For at kjøper skal kunne ha rett på prisavslag eller erstatning må det foreligge en mangel ved boligen i rettslig forstand. Dersom kjøper avdekker forhold ved boligen som han mener kan utgjøre en mangel bør han starte med å lese igjennom kjøpekontrakten og de øvrige salgsdokumentene for å se om disse sier noe forholdene. Det vil ikke foreligge noen mangel rettslig sett dersom selger har opplyst om forholdet i salgsdokumentene. Tvister mellom selger og kjøper av bolig kan reise en rekke kompliserte faktiske og juridiske spørsmål, blant annet så stilles det strenge krav til reklamasjon, både i forhold til frist og innhold, og det anbefales å innhente sakkyndig bistand. Nedenfor gis noen eksempler på situasjoner som kan gi rett til prisavslag eller erstatning for kjøper.
Selger har holdt tilbake opplysninger om boligen
Dersom selger har holdt tilbake opplysninger om forhold ved eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og man kan gå ut i fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt, kan dette utgjøre en mangel som gir kjøper rett til prisavslag, jf. § 3-7. For å få rett til prisavslag må kjøper sannsynliggjøre at han ville ha gitt et lavere bud på boligen dersom opplysningen hadde blitt gitt. Forhold som kan utgjøre en mangel etter denne bestemmelsen er for eksempel unnlatelse av å opplyse om vannlekkasjer, råteskader, reguleringsmessige forhold, fredningsvedtak, egne arbeider på boligen, og felleskostnader i borettslag osv. Bestemmelsen rammer også forhold som ikke gjelder tilstanden på boligen, men som har betydning for en kjøper, som unnlatelse av å opplyse om at det planlegges en stor motorvei rett ved siden av huset.
Selger har gitt uriktige opplysninger om boligen
Det kan også foreligge en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om forhold ved boligen til kjøper. Det samme gjelder dersom boligen ikke svarer til opplysninger som er gitt i salgsprospektet, annen markedsføring, egenerklæringen, kjøpekontrakten, av takstmann eller megler, jf. § 3-8. Selger er ansvarlig for de opplysninger som gis selv om han er i god tro. For å kunne få prisavslag må de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen, og det forutsettes at opplysningen ikke har blitt rettet i tide på en tydelig måte, som vil si før kontakt inngås. Også her må kjøper sannsynliggjøre at han ville ha betalt mindre for boligen dersom han hadde fått korrekte opplysninger. Eksempler på forhold som rammes av bestemmelsen kan være uriktige opplysninger om at hybelleiligheten kan leies ut, at tomten kan fradeles, at det er lov å foreta påbygninger eller at fellesgjelden i et borettslag er høyere enn opplyst. Om uriktige opplysninger om boligens areal se her.
Det kan foreligge en mangel selv om boligen er solgt med en "som den er" klausul
I dag selges de fleste brukte boliger og leiligheter med en "som den er" klausul i henhold til avhendingsloven § 3-9, som i utgangspunktet betyr at kjøperen har risikoen for mindre skjulte feil og mangler ved boligen. Boligen kan likevel ha en mangel dersom det foreligger brudd på opplysningsplikten eller det er gitt uriktige opplysninger, jf. ovenfor, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen kunne regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Bestemmelsen gir således kjøper rett til prisavslag dersom det etter overtakelse avdekkes feil og mangler av betydning som ingen av partene var klar over ved inngåelse av kjøpekontrakten. Dette kan for eksempel være feil ved dreneringen eller grunnmuren, vannlekkasjer, sopp- og råteskader osv. I denne vurderingen vil boligens alder være en sentral faktor, og om salgsdokumentene har gitt inntrykk av at alt er i god stand, eller om det opplyses at det må forventes at det må utføres utbedringsarbeider ved boligen, som vil kunne være tilfellet når boligen er markedsført som et oppussingsobjekt. I henhold til rettspraksis må reparasjonskostnadene ved de samlede forhold som eventuelt utgjør feil og mangler minst utgjøre 4-6 % av kjøpesummen for at kjøper skal bli tilkjent prisavslag eller erstatning.
Hvor stort prisavslag har kjøper krav på dersom det foreligger en mangel
Dersom det foreligger en mangel som selger er ansvarlig for, har selger som hovedregel rett til å foreta utbedring av mangelen. Først dersom selger ikke gjør dette, for eksempel fordi han er uenig i at forholdet det reklameres over utgjør en mangel, eller selger mislykkes med retting, har kjøper rett til å kreve prisavslag eller erstatning. Kjøper kan også i visse tilfeller kreve at selger retter mangelen. Kjøper har rett til et forholdsmessig prisavslag i forhold til det verdiminus som mangelen utgjør. Det vil si at prisavslaget skal utgjøre differansen mellom hva boligen er verdt med og uten mangelen. I praksis settes ofte prisavslaget tilsvarende kostnadene ved å få feilen utbedret. Det er ikke noe vilkår at kjøper faktisk foretar utbedring for å få rett til prisavslag.
Når kan kjøper heve boligkjøpet på grunn av mangler
Dersom mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd kan kjøper heve kjøpet og få kjøpesummen tilbake. Det beror på en helhetsvurdering om kjøpet kan heves. Forhold som kan være sentrale er hvor alvorlige manglene er, type mangler, kjøpers spesielle forventninger og behov ved kjøpet, ulemper ved å måtte vente på retting, og om selger har opptrådt klanderverdig osv.
Frist for å fremme krav om prisavslag eller heving - reklamasjon
Avhendingslovens absolutte frist for å reklamere på feil og mangler ved boligkjøp er fem år fra overtakelse av boligen. Men kjøper kan ikke sitte stille og vente, da loven også sier at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I tillegg må kjøper være oppmerksom på at foreldelsesloven som i visse tilfeller innebærer at krav foreldes etter 3 år, slik at det ikke er sikkert at man har kravet i behold selv om det reklameres innenfor avhendingslovens frister. Foreldelse avbrytes ved at det innleveres forliksklage eller stevning for tingretten.
Kjøper bør som hovedregel innhente en fagkyndig rapport som omhandler de forhold det reklameres over, men det er ikke nødvendig at denne foreligger når man reklamerer, og i visse tilfeller kan man heller ikke vente på en slik rapport før man reklamerer dersom det er fare for at man kan komme til å oversitte noen av fristene. Kjøper må også si i fra i reklamasjonen dersom han krever retting av manglene eller heving av kjøpet.
Bistand
Tvister relatert til boligkjøp kan være kompliserte og bistand fra advokat kan være en fordel. Det er vanlig at både selger og kjøper har en eller flere forsikringer som dekker utgifter til advokat.
Kontakt
Ta gjerne kontakt med advokat Kjetil Raaness dersom det er spørsmål. Enten på 928 81 458 eller ved å bruke kontaktskjemaet.