Erstatningskrav mot takstmann
De fleste boligselgere sørger for å innhente både takst og tilstandsrapport for boligen fra en godkjent takstmann før de legger boligen ut for salg. Takstmannens rapporter vil inngå i salgsdokumentene, og opplysninger i takst og tilstandsrapport er sentrale når man i ettertid skal vurdere om det kan foreligge feil og mangler ved eiendommen. For det første kan det være at rapportene beskriver eller nevner de forhold som kjøper anfører som mangler, og da vil kjøper som hovedregel ikke nå frem med krav om prisavslag eller heving ovenfor selger. For det andre kan rapportene gi uriktige opplysninger om boligen som kan gi kjøper krav på erstatning både av selger og takstmannen. Selger er ansvarlig for at takstmannens opplysninger er riktige i henhold til avhendingsloven § 3-7. Men vel så aktuelt er det at takstmannen overser viktige forhold ved eiendommen som han burde ha oppdaget dersom han hadde vært aktsom og utført sitt oppdrag i tråd med god takstmannskikk, for eksempel råte og fuktskader.
Selgers eget ansvar for feil og mangler ved eiendommen er mer omfattende enn takstmannens, og særlig gjelder dette såkalte skjulte feil og mangler ved eiendommen. Men der er like fullt mulig å saksøke takstmannen særskilt eller i tillegg til selger dersom takstmannen har utvist uaktsomhet og dette har påført deg et økonomisk tap, det vil si betalt for mye for boligen enn det du ville ha gjort dersom takstmannen hadde gjort jobben sin på en fagmessig god måte. Selger eller selgers forsikringsselskap kan også rette krav mot takstmannen dersom selger har betalt prisavslag eller erstatning til kjøper som følge av takstmannens feil.
Takstmannens oppgaver
En takstmann kan utføre flere forskjellige oppgaver, som utarbeidelse av verditakst, tilstandsrapport, boligsalgsrapport eller reklamasjonsrapport osv. Denne artikkelen fokuserer på takst-, tilstands- og boligrapport.
Verditakst
Dette er takstmannens vurdering av eiendommens tekniske- og markedsmessige verdi. Takstmannen vil foreta befaring og oppmåling av boligen og vurdere en rekke forhold som boligens alder, tilstand, behov for vedlikehold og utskiftninger, beliggenhet og størrelse osv. Det er viktig å være klar over at takstmannen ikke har foretatt noen grundig undersøkelse av tilstanden på boligen i forbindelse med en boligtakst. En verditakst er heller ikke mer enn en kvalifisert vurdering, og ofte vil den endelige kjøpesum for boligen være høyere eller lavere enn taksten. Markedet bestemmer her som ellers, og mange faktorer spiller inn når kjøper legger inn bud på en eiendom.
Tilstandsrapport
En tilstandsrapport derimot er en detaljert og grundig beskrivelse av tilstanden på huset eller leiligheten, både den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Følgelig må takstmannen foreta grundige undersøkelser av boligen i forbindelse med en slik tilstandsrapport. Det er vanlig at tilstandsrapporten beskriver eventuelle avvik fra byggeforskriftene, og om det foreligger avvik fra normale forventninger hensyntatt normal slit og elde ved boligen. En tilstandsrapport utarbeides etter et fast mønster og norm, men dens innhold påvirkes selvfølgelig av den enkelte bolig og dens alder og tilstand.
Boligsalgsrapport
En boligsalgsrapport er også en tilstandsrapport, og takstmannen må foreta grundige undersøkelser også her, men boligsalgsrapporten vil fokusere på byggtekniske forhold som erfaringsmessig er av betydning ved salg og kjøp av bolig. Takstmannen vil også innhente en standard egenerklæring fra selger i forbindelse med utarbeidelse av boligsalgsrapporten. Formålet med boligsalgsrapporten er blant annet å søke å gi selger og kjøper bedre trygghet ved handelen. Rapporten fokuserer på og undersøker forhold som ofte ender som tvistetema i domstolene, slik at partene blir kjent med slike forhold ved eiendommen og tar hensyn til dette før avtale inngås, og følgelig vil rettssaker etter boligkjøp forhåpentligvis reduseres. Men selv ikke en boligsalgsrapport vil kunne avdekke alle skjulte feil og mangler ved en eiendom, og selger vil fremdeles kunne være ansvarlig for slike.
Fremgangsmåte ved krav mot takstmannen
Dersom du mener at takstmannen har gjort en dårlig jobb, for eksempel at han burde ha oppdaget fukt og råteskader, bør du først ta kontakte med takstmannen og konfrontere ham med de forhold som du mener er feil i hans rapporter og få hans kommentarer til dette for å vurdere hans syn på saken. Deretter kan du enten klagen til Klagenemnda for takstmenn, forutsatt at takstmannen er tilsluttet forbundet. Men nemda tar ikke stilling til krav om erstatning eller om en verdivurdering er for høy eller lav. Du kan også ta ut forliksklage eller stevning for tingretten.
Frist for å fremme erstatningskrav mot takstmannen
Krav mot takstmannen foreldes som hovedregel etter tre år. I særtilfelle kan krav også bortfalle tidligere på grunn av passivitet. Foreldelse avbrytes ved at det innleveres klage til reklamasjonsnemnda, tas ut forliksklage eller stevning for tingretten.
Bistand og kontakt
Tvister relatert til boligkjøp kan være utfordrende og hjelp fra en advokat kan være en fordel..
Ta gjerne kontakt med advokat Kjetil Raaness dersom det er spørsmål. Enten på 928 81 458 eller ved å bruke kontaktskjemaet.